Focus

NOUVEAU DROIT DES OBLIGATIONS

Depuis le 01 octobre 2016, notre droit des obligations a subi des modifications significatives. Sans entrer dans le détail de ces modifications, dont certaines ne font qu’entériner des solutions jurisprudentielles acquises de longue date, un focus particulier peut être fait sur certaines dispositions innovantes.

• Les négociations, préalable indispensable à la conclusion de beaucoup de contrats, font leur entrée dans le Code civil. Si le principe en la matière reste la liberté des parties, une obligation d’information est désormais codifiée à l’article 1112-1. Le non respect de cette obligation est sanctionné par des dommages et intérêts, voire même par la nullité du contrat issu de la négociation. Les négociations sont, au même titre que la formation et l’exécution du contrat, soumises au principe de bonne foi – principe d’ordre public.
• En matière de vice du consentement, la violence économique est consacrée par l’article 1143 qui reconnaît l’abus d’un état de dépendance comme cause de nullité des contrats.
• La capacité des personnes morales est limitée aux actes utiles à la réalisation de leur objet (article 1145). Nul doute que la jurisprudence aura à circonscrire le périmètre de l’utilité d’un acte. Espérons qu’elle ne le fasse pas de façon restrictive.
• L’article 1161 prévoit qu’un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties au contrat ni contracté pour son propre compte avec le représenté. Le non respect de cette disposition est sanctionné par la nullité du contrat, sauf autorisation ou ratification par le représenté. L’application de cette disposition dans les groupes de sociétés laisse les praticiens perplexes. On peut espérer que le droit des sociétés, et plus particulièrement la procédure existante en matière de conventions réglementées, prévaudra sur le code civil.
• Le code civil légalise la définition jurisprudentielle du contrat d’adhésion, dont les conditions générales, soustraites à la négociation, sont déterminées à l’avance par l’une des parties (article 1110). L’article 1171 prévoit que dans un tel contrat, les clauses créant un déséquilibre entre les droits et obligations des parties sont réputées non écrites. Comme en matière de droit à la consommation, le législateur s’instaure comme protecteur du plus faible.
• Bien que le principe de force obligatoire des contrats ne soit pas remis en cause, la réforme consacre la possibilité d’une révision judiciaire en cas d’imprévision rendant l’exécution du contrat excessivement onéreuse pour une partie (article 1195). Cette innovation majeure prévoit une procédure longue et complexe. Le rapport au Président de la République précise qu’elle ne devrait jouer qu’un rôle préventif, le risque d’anéantissement ou de révision du contrat par le juge, devant inciter les parties à négocier.

Enfin, il est à noter que la numérotation du Code civil a été en partie refondue, ce qui nécessitera une mise en harmonie de toute documentation existante.

PACTE DUTREIL TRANSMISSION

La transmission de l’entreprise familiale dans le cadre successoral aboutit très souvent à une véritable impasse dans la mesure où les héritiers n’ont pas la trésorerie suffisante pour payer des droits de succession confiscatoires, surtout lorsque les titres détenus au sein de l’entreprise familiale représentent le principal actif transmis.

Le pacte Dutreil permet, sous certaines conditions, d’atténuer ce coût de transmission en ouvrant droit à une exonération partielle des droits de donation (ou de succession), à concurrence de 75 % de la valeur des titres transmis à titre gratuit.

Cet avantage peut être cumulé avec une donation de la seule nue propriété des titres, le donateur se réservant l’usufruit et donc la perception des dividendes attachés aux titres donnés ; toutefois, un aménagement des droits de vote est nécessaire. Dans ce cas, l’abattement de 75 % s’applique sur la seule valeur de la nue-propriété des titres transmis.

La mise en place d’un Pacte Dutreil implique la signature d’engagements de conservation des titres donnés : engagement de 2 ans pour le donateur, signé collectivement avec un ou plusieurs autres associés ou actionnaires ; puis engagement individuel de 4 ans pour chacun des donataires. Ces engagements doivent porter sur au-moins 34 % des titres donnés (ou 20 % en cas de titres de société cotées).

Autre condition : l’un des signataires de l’engagement collectif de conservation ou l’un des donataires ou héritiers doit s’engager à exercer une fonction de dirigeant dans la société pendant toute la durée de l’engagement collectif de conservation ainsi que pendant les trois années qui suivent la transmission à titre gratuit.

Des obligations déclaratives sont bien évidemment prévues pour justifier du respect des engagements de conservation, à charge de la société dont les titres sont transmis et de chacun des donataires ou héritiers.

Le Pacte Dutreil est donc aujourd’hui un outil incontournable de la transmission de l’entreprise, familiale, d’autant plus qu’au-delà de son indéniable avantage fiscal, il permet aussi de pérenniser la transmission puisqu’elle doit être anticipée et donc maîtrisée !

BAUX COMMERCIAUX ET LOI PINEL

Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés à compter du 01 septembre 2014, la loi PINEL prévoit un certain nombre de mesures dont les plus significatives sont les suivantes :

• Remplacement de l’indice du coût de la construction par l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) ou l’Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT).
• Etat des lieux contradictoire obligatoire. L’absence d’état des lieux aura une incidence significative pour le bailleur puisqu’il ne pourra plus se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du Code civil (le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparation locative et doit les restituer dans le même état).
• Interdiction de mettre à charge du locataire les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que le cas échéant les honoraires liés à la réalisation de ces travaux.
• Inventaire précis et exhaustif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et indication de leur répartition entre Bailleur et Locataire.
• Etat récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédant la date de signature du bail, et le coût assumé.
• Etat prévisionnel sur trois ans des travaux à réaliser, avec budget prévisionnel y afférent et répartition des coûts entre bailleur et locataire
• Création d’un droit de préemption du locataire en cas de vente.
• Plafonnement de la hausse du loyer à 10 % par an sur la durée du bail.